MỘT VÀI Ý KIẾN GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT ĐẤT ĐAI
Ngày 15/02/2023, Ban Thường trực Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc (MTTQ) Việt Nam tổ chức Hội thảo góp ý kiến đối với Dự thảo Luật Đất đai (Dự thảo). Luật sư Hà Ngọc Hải, đại diện Ban Xây dựng và Phổ biến Pháp luật thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh tham gia góp ý kiến đối với Dự thảo Luật này.
Tại hội thảo, Luật sư Hà Ngọc Hải đã có một số ý kiến góp ý, trang website Đoàn Luật sư TP.HCM xin giới thiệu cùng Quý Luật sư đồng nghiệp tham khảo.
1. Khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” trong quy định về “Người sử dụng đất” tại Điều 5 của Dự thảo. Hiện nay, Dự thảo chưa đưa ra định nghĩa thế nào là “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”; trong trường hợp tham chiếu đến quy định về “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài” của Luật Đầu tư hiện hành thì lại dẫn đến tình trạng khái niệm này “rộng một cách không cần thiết nhưng lại thiếu chiều sâu”, và do đó không giải quyết triệt để được vấn đề sở hữu nước ngoài trong lĩnh vực đất đai. Do đó, đề xuất Ban soạn thảo nghiên cứu yếu tố liệu rằng nhà đầu tư nước ngoài có “kiểm soát, chi phối” đối với tổ chức kinh tế sử dụng đất hay không để xác định quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất đó.
2. Liên quan đến khái niệm “Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài”, Luật Đất đai hiện hành cũng như Dự thảo chưa có quy định riêng đối với công ty đại chúng – trong khi đây là một đối tượng sử dụng đất rất đặc thù vì tỷ lệ sở hữu nước ngoài trong công ty đại chúng có thể thay đổi từng ngày, từng giờ do tính thanh khoản cao của cổ phiếu của công ty đại chúng. Do đó, Ban soạn thảo cần nghiên cứu và điều chỉnh đối tượng sử dụng đất là các công ty đại chúng, theo hướng dựa vào tỷ lệ sở hữu nước ngoài tối đa mà chính công ty đại chúng đó đăng ký với Ủy ban Chứng khoán Nhà nước.
3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Tuy nhiên, Dự thảo không có quy định nào cho phép tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận chuyển nhượng QSDĐ ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Điều này đã hạn chế khả năng chuyển nhượng QSDĐ của các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài.
4. Thuật ngữ “nhận chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất” được sử dụng để phân biệt với trường hợp “nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất”, tuy nhiên thuật ngữ này không có một định nghĩa rõ ràng thế nào là “chuyển nhượng vốn đầu tư là giá trị quyền sử dụng đất” và không hợp lý, bởi vì một khi quyền sử dụng đất đã được “vốn hóa” vào trong tài sản của doanh nghiệp thì không thể phân biệt phần vốn nào của doanh nghiệp là giá trị quyền sử dụng đất và phần vốn nào không phải.
5. Việc quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được nhận quyền sử dụng đất theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp để xử lý nợ có phải là sự thừa nhận rằng tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài được (i) nhận thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của bên thế chấp và (ii) nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao như là kết quả của việc xử lý nợ.
6. Theo Dự thảo, trong khi các tổ chức trong nước là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức phù hợp với pháp luật được nhận quyền sử dụng đất từ các tổ chức là pháp nhân bị chia tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi, thì các tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài là pháp nhân mới được hình thành thông qua việc chia tách, sáp nhập, hợp nhất, chuyển đổi mô hình tổ chức lại KHÔNG ĐƯỢC nhận quyền sử dụng đất. Quy định này là bất hợp lý và tạo sự phân biệt đối xử không cần thiết.
7. Tổ chức trong nước được phép thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại (i) các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, hoặc (ii) tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Trong khi đó, đối với tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài thuê đất trả tiền thuê đất một lần hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất thì Dự thảo chỉ đề cập tới việc thế chấp bằng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Thực tế đã cho thấy doanh nghiệp Việt Nam đã gặp khó khăn huy động vốn nước ngoai vì quy định hạn chế này, làm cho chi phí vay vốn cao, mất lợi thế cạnh tranh với doanh nghiệp nước ngoài.
8. Các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất lại thiếu các trường hợp sau: (i) thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, (ii) nhận chuyển nhượng QSDĐ mà bên chuyển nhượng đã nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho cả thời gian thuê và tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, (iii) dự án đầu tư thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư, cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời chấp thuận nhà đầu tư không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư trong các trường hợp theo Khoản 4, Điều 29 của Luật Đầu tư.
Luật sư Hà Ngọc Hải
Công ty Luật TNHH Allen & Overy (Việt Nam)
